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| ホーム-不動産事業とは-資産価値の見方-計画のプロセス-マーケティング-事業化への進め-資金と損益計画-譲渡と税金 | ||||||||||||||||
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| 不動産を活用して事業化する
事業を進めるにあたって１．、まず収益を上げることを前提に考え、居住用にするか、２．店舗・事務所など商用にするか、３．居住、商業用の併用にするか大枠をきめる。次に業種、業態を選ぶ。 事業方式のいろいろ １．事業受託方式 土地所有者が事業主となり、事業の計画から施工を受託者に委託して建築物を建てて受託者に一括賃貸する。 ２．等価交換方式 共同事業の一つで土地所有者が建設業者を共同事業者として建築物を建て完成した建物と土地と一体の不動産としてそれぞれが価値に応じた割合で取得する。 ３．新借地方式・・借地契約による地代収入を得る。 ４．土地信託方式・・信託銀行に土地を信託して収益を上げる。 ５．共同分譲方式・・土地の付加価値を高めて売却する。 ６．買換え方式・・税法上の特例を生かして土地を買い換える。 ７．新たな収益物件を調達する。 |
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| 事業受託方式 事業受託方式のルーツと言えば共同ビルの立体化であった。 所有と経営を分離しビル経営の効率化を図り収益の最適化運用を目指す。土地活用に関して外部の専門家に企画、営業、管理を委託する 手法である。所有と経営を分離することでガラス張りの透明な経営が 出来る。 |
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| 事業受託方式の機能と流れ 企画、設計監理業務、賃貸施設の運営、賃貸収益の長期的保証、事業資金の調達の機能がある。 事業の流れは基本的に企画、施工、営業の３部門に分かれる。土地所有者側から見ると１．利用形態の決定、２．事業方式の決定→基本合意書の作成、３．建築計画の決定、４．施工業者の決定、発注、５．着工、竣工、→賃貸借予約契約、６．建物の所有者となる→建物賃貸借契約→ 建物管理委託契約。弊社では企画から事業資金の調達まで一貫して システム化している。 |
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| 事業受託方式の特徴 １．土地所有者が賃貸施設を建設する。土地・建物は事業主に帰属する。 ２．受託者は企画・設計段階から全面的に協力する。 ３．開発事業が完成後は受託者は賃貸部分を一括して借り上げ第３者に転貸する。賃貸施設の維持管理、テナント募集、賃料問題を代行する。 ４．所有者はこの業務の対価として賃貸収益の一部を支払う。 ガラス張りの運営ができる。→契約条件・入居状況・管理コストなど運営状況が明示されます。リスクが分散できる。→最低賃料保証、入居率保証などのリスクが担保される。経営ノウハウを受けられる。 |
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| 法的な面からの検討 事業の企画→企画案の作成→請負契約 建築請負→請負契約 賃貸用建物の運営・管理→委任契約 賃貸人の募集、契約締結、賃料等の収受、建物の管理などの委任契約は受託会社が行う。 建物の賃貸借 同一建物がオーナーと受託会社（賃貸借契約）、受託会社とテナント（賃貸借契約[転貸借]）と２回行われる。 |
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