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正確な情報分析
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| 賃料の情報収集 |
事業者側は
高めの賃料を設定して早期の事業化を望むことが多い。
収集した賃料は現時点の賃料であり竣工時の賃料は想定である。
賃料は物件の所在地、ビルのグレード、所有者の意図、見込みテナントの有無などの条件から算定される。
土地利用の２面性
土地利用は時代より刻々と変わる。将来までを考慮して利用計画を立てることが重要である。
１．用途から考える。
土地の用途は多様性である。まず用途地域内の用途規制を考慮する。土地は隣地と接触しているので隣地に影響を与えるため適度に制限を受ける。
２．形態から考える。
用途上適法であっても、建物の大きさなど法令で定める枠内に収める必要がある。 |
| 積極的な土地活用の時代 |
最近は、どこの企業でも土地の有効活用を考え始めています。しかし有効活用は簡単ではありません。土地所有者が一番その土地の特徴を知っているはずですが、適当な活用法はなかなか見出せません。
土地活用のポイント
企業（法人）の土地・・
１．事業用地（現在事業用に使用）２．事業に付帯した用地（利用地、未利用地）
３．遊休地４．その他（一時的保有地、代物弁済など）これらの土地のうち活用できる土地を決定する。
自社物件の賃貸
宅地建物取引業の免許は必要ない。 |
| マーケティング |
不動産のマーケティングは難しい
需要のボリュームと将来の動向調査が重要になる。マーケティングの活用はいまや常識となっているが不動産業ではまだ遅れている。
１．不動産流通の近代化が遅れている。
２．不動産の特性による取り扱いの多様性にある。
マーケティングとは
生産から消費者・使用者にいたる商品・サービスの流れを管理する経営活動を実行することである。 |
| 不動産のマーケティング |
一般には１．市場調査、２．市場分析、３．商品計画、４．価格政策を含める。
不動産には不動産ならではの特徴があり不動産には取引市場、価格形成に独特のものがある。
実際にはどうなのか
１．立地についての有効性の判断に１．敷地条件２．環境条件３．交通条件４．施設接近条件５．その他の諸条件を設定して調査を行う。
調査結果だけでは不十分
調査結果を参考に過去の実績や先例を並行して検討することになる。 |
| 土地診断が利用の決め手 |
土地診断の判定は専門家にまかせる。収益性、法的な適合、環境への適合の３点を重点に市場調査が基本になる。 |
| 開発メニューをどうするか |
開発手法には公から民まで幅広い。
１．事業方式・・事業受託方式２．等価交換方式３．借地方式４．信託方式５．その他併用方式
２．開発手法・・制度化された開発手法が活用できるか検討する。
３．新しい土地利用法を考案する。 |
| 開発手法 |
１．土地区画整理事業・・ 換地、減歩による健全な市街地の造成
２．特定土地区画整理事業・・換地、減歩による大都市圏の基盤整備を図り、大量な住宅地の供給促進。
３．住宅街区整備事業・・住宅街区整備促進区域内で土地区画整理と共同住宅の建設を同時に行う。
４．市街地再開発事業・・施工区域内の建物を除去して共同ビルを建設し併せて公共施設整備を行う。
５．市街地再開発事業・・市街地再開発事業の要件、手続きを簡略化した。
６．有料再開発建築物整備促進事業・・複数地権者が敷地を共同利用して建築物を整備する。
７．地区再開発促進事業 |
