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資金と損益計画
事業家を進めるにあたって、まず資金と損益計画を作る必要がある。 収支表の項目 土地→評価額単価、総額、上昇率 建物→容積対象延床面積→法廷延床面積・専用床面積→建築費算定床面積 有効率→建物の有効率→大型、グレードが高いと有効率は下がる。 評価額総額→建物の固定資産税評価を算定基準である。 投資→土地関係費（通常は０）、建築費単価、総額 解体工事費などは償却対象とそれ以外に分ける。 資金計画→借入金返済方法 税金関係→会計処理→公租公課を簿価算入か、損金算入かを記帳 損金対象額→建築費総額＋建物公租公課（簿価算入分）の合計 本体設備費→本体と設備費の割合。償却年数が違う。 |
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| 建築投資の効率を高める １．土地最適活用で資金ゼロでマンション経営のオーナーに、老後の安定収入を確保した。個人、法人とも可能。 ２．工場の再開発で高層複合ビルを家賃保証で実現。費用一切は敷金でまかない投資額ゼロで実現した。 ３．学生専用ワンルームマンションで卒業による入れ替え効果で収益が増加した。 |
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| 事業受託方式の機能と流れ 企画、設計監理業務、賃貸施設の運営、賃貸収益の長期的保証、事業資金の調達の機能がある。 事業の流れは基本的に企画、施工、営業の３部門に分かれる。土地所有者側から見ると１．利用形態の決定、２．事業方式の決定→基本合意書の作成、３．建築計画の決定、４．施工業者の決定、発注、５．着工、竣工、→賃貸借予約契約、６．建物の所有者となる→建物賃貸借契約→建物管理委託契約 |
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| 事業受託方式の特徴 １．土地所有者が賃貸施設を建設する。土地・建物は事業主に帰属する。 ２．受託者は企画・設計段階から全面的に協力する。 ３．開発事業が完成後は受託者は賃貸部分を一括して借り上げ第３者に転貸する。賃貸施設の維持管理、テナント募集、賃料問題を代行する。 ４．所有者はこの業務の対価として賃貸収益の一部を支払う。 ガラス張りの運営ができる。→契約条件・入居状況・管理コストなど運営状況が明示されます。リスクが分散できる。→最低賃料保証、入居率保証などのリスクが担保される。経営ノウハウを受けられる。 |
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| 法的な面からの検討 事業の企画→企画案の作成→請負契約 建築請負→請負契約 賃貸用建物の運営・管理→委任契約 賃貸人の募集、契約締結、賃料等の収受、建物の管理などの委任契約は受託会社が行う。 建物の賃貸借 同一建物がオーナーと受託会社（賃貸借契約）、受託会社とテナント（賃貸借契約[転貸借]）と２回行われる。 |
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