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資金と損益計画
事業家を進めるにあたって、まず資金と損益計画を作る必要がある。
収支表の項目
土地→評価額単価、総額、上昇率
建物→容積対象延床面積→法廷延床面積・専用床面積→建築費算定床面積
有効率→建物の有効率→大型、グレードが高いと有効率は下がる。
評価額総額→建物の固定資産税評価を算定基準である。
投資→土地関係費(通常は0)、建築費単価、総額
解体工事費などは償却対象とそれ以外に分ける。
資金計画→借入金返済方法
税金関係→会計処理→公租公課を簿価算入か、損金算入かを記帳
損金対象額→建築費総額+建物公租公課(簿価算入分)の合計
本体設備費→本体と設備費の割合。償却年数が違う。
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建築投資の効率を高める
1.土地最適活用で資金ゼロでマンション経営のオーナーに、老後の安定収入を確保した。個人、法人とも可能。
2.工場の再開発で高層複合ビルを家賃保証で実現。費用一切は敷金でまかない投資額ゼロで実現した。
3.学生専用ワンルームマンションで卒業による入れ替え効果で収益が増加した。
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事業受託方式の機能と流れ
企画、設計監理業務、賃貸施設の運営、賃貸収益の長期的保証、事業資金の調達の機能がある。
事業の流れは基本的に企画、施工、営業の3部門に分かれる。土地所有者側から見ると1.利用形態の決定、2.事業方式の決定→基本合意書の作成、3.建築計画の決定、4.施工業者の決定、発注、5.着工、竣工、→賃貸借予約契約、6.建物の所有者となる→建物賃貸借契約→建物管理委託契約
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事業受託方式の特徴
1.土地所有者が賃貸施設を建設する。土地・建物は事業主に帰属する。
2.受託者は企画・設計段階から全面的に協力する。
3.開発事業が完成後は受託者は賃貸部分を一括して借り上げ第3者に転貸する。賃貸施設の維持管理、テナント募集、賃料問題を代行する。
4.所有者はこの業務の対価として賃貸収益の一部を支払う。
 ガラス張りの運営ができる。→契約条件・入居状況・管理コストなど運営状況が明示されます。リスクが分散できる。→最低賃料保証、入居率保証などのリスクが担保される。経営ノウハウを受けられる。
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法的な面からの検討
事業の企画→企画案の作成→請負契約
建築請負→請負契約
賃貸用建物の運営・管理→委任契約
賃貸人の募集、契約締結、賃料等の収受、建物の管理などの委任契約は受託会社が行う。
建物の賃貸借
同一建物がオーナーと受託会社(賃貸借契約)、受託会社とテナント(賃貸借契約[転貸借])と2回行われる。
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